Alongside a brief examination of the factual elements and of the legal issues covered by the analysed judgment, the paper investigates the protection framework of buyers of properties under construction as delineated by the Legislative Decree n. 122/2005, retracing the historical and social reasons that led to its implementation. It focuses on the hypothesis of invalidity due to the lack of a guarantee, which may be seen within the context of nullity of protection provided by the EU policy. In addition, the paper examines the potential paralysis of the remedy in the light of the position of the Italian Supreme Court. In this regard, all the implications related to the paralysis of the remedy seem to be clearly excluded by the guidelines of the Supreme Court with the exception of the abuse of rights, which may be considered admitted if the guarantee is provided after the signature of the preliminary contract on condition that the promisee is not insolvent and the legal interests of the prospective buyer are in no way damaged. In conclusion, the paper offers a critique analysis of the potential collateral effects which the case-by-case approach may generate on the general protection of the weak contractual parties.

Dopo una breve precisazione sulla vicenda fattuale e sulla questione giuridica affron- tate dalla pronunzia, il commento analizza la disciplina della tutela degli acquirenti di beni immobili da costruire posta dal d. lgs. 122/2005 (anche ripercorrendo le ragioni storico-sociali che hanno portato la sua introduzione), con particolare riferimento all’invalidità per mancata prestazione della garanzia, della quale offre un inquadramento sistematico fra le nullità di protezione di matrice eurounitaria. Dà conto delle argomentazioni poste a sostegno di una possibile paralisi del rimedio, che sono state tutte confutate dalla Suprema Corte, tranne quella dell’abuso del diritto, che invece viene ritenuto configurabile — con conseguente rigetto della domanda — qualora la garanzia sia rilasciata (non contestualmente ma) successivamente alla stipula del preliminare, senza che nelle more si manifesti l’insolvenza del promittente venditore ovvero risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente. Si conclude con qualche considerazione critica in merito ai possibili effetti collaterali che il perseguimento della giustizia del caso concreto potrebbe provocare sulla generale protezione dei contraenti deboli.

Battelli, E., Rossi, V. (2020). L’invalidità del contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili da costruire nel sistema delle nullità di protezione. RIVISTA GIURIDICA DELL'EDILIZIA(6-2020), 1538-1560.

L’invalidità del contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili da costruire nel sistema delle nullità di protezione

Ettore battelli;Vincenzo Rossi
2020-01-01

Abstract

Dopo una breve precisazione sulla vicenda fattuale e sulla questione giuridica affron- tate dalla pronunzia, il commento analizza la disciplina della tutela degli acquirenti di beni immobili da costruire posta dal d. lgs. 122/2005 (anche ripercorrendo le ragioni storico-sociali che hanno portato la sua introduzione), con particolare riferimento all’invalidità per mancata prestazione della garanzia, della quale offre un inquadramento sistematico fra le nullità di protezione di matrice eurounitaria. Dà conto delle argomentazioni poste a sostegno di una possibile paralisi del rimedio, che sono state tutte confutate dalla Suprema Corte, tranne quella dell’abuso del diritto, che invece viene ritenuto configurabile — con conseguente rigetto della domanda — qualora la garanzia sia rilasciata (non contestualmente ma) successivamente alla stipula del preliminare, senza che nelle more si manifesti l’insolvenza del promittente venditore ovvero risulti altrimenti pregiudicato l’interesse del promissario acquirente. Si conclude con qualche considerazione critica in merito ai possibili effetti collaterali che il perseguimento della giustizia del caso concreto potrebbe provocare sulla generale protezione dei contraenti deboli.
Alongside a brief examination of the factual elements and of the legal issues covered by the analysed judgment, the paper investigates the protection framework of buyers of properties under construction as delineated by the Legislative Decree n. 122/2005, retracing the historical and social reasons that led to its implementation. It focuses on the hypothesis of invalidity due to the lack of a guarantee, which may be seen within the context of nullity of protection provided by the EU policy. In addition, the paper examines the potential paralysis of the remedy in the light of the position of the Italian Supreme Court. In this regard, all the implications related to the paralysis of the remedy seem to be clearly excluded by the guidelines of the Supreme Court with the exception of the abuse of rights, which may be considered admitted if the guarantee is provided after the signature of the preliminary contract on condition that the promisee is not insolvent and the legal interests of the prospective buyer are in no way damaged. In conclusion, the paper offers a critique analysis of the potential collateral effects which the case-by-case approach may generate on the general protection of the weak contractual parties.
Battelli, E., Rossi, V. (2020). L’invalidità del contratto preliminare avente ad oggetto beni immobili da costruire nel sistema delle nullità di protezione. RIVISTA GIURIDICA DELL'EDILIZIA(6-2020), 1538-1560.
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